Tapu Devri Nasıl Yapılır: Adımlar, Belgeler ve Masraflar (2026)

Tapu devri, satıcı ile alıcının tapu müdürlüğünde resmî senet imzalaması ve mülkiyetin alıcı adına tapu kütüğüne tescil edilmesiyle tamamlanır. Bunun dışındaki her yol, örneğin noterde ya da elden yapılan bir "satış sözleşmesi", mülkiyeti geçirmez ve çoğu zaman geçersiz sayılır.

Bu yazıda tapu devri nasıl yapılır sorusunu Web Tapu başvurusundan imzaya kadar izlenen adımlar, gerekli belgeler, harç ve diğer masraflar ile imzadan önce kontrol edilmesi gereken tapu kayıtları üzerinden sırasıyla ele alıyoruz. Amaç, alım satım sürecinde sık rastlanan hak kayıplarını ve dolandırıcılık risklerini önceden görmenizi sağlamaktır.

Tapu devri neden tapu müdürlüğünde yapılmak zorundadır?

Çünkü kanun, taşınmaz satışının geçerliliğini resmî şekle bağlamıştır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 237/1'e göre "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır." Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706 de taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeleri aynı şarta bağlar.

Tapulu taşınmazlarda bu resmî senedi düzenleme yetkisi, Tapu Kanunu m. 26 uyarınca tapu sicil müdürü ve tapu sicil görevlilerine aittir. Resmî senet imzalandıktan sonra da mülkiyet kendiliğinden geçmez; TMK m. 705'e göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille (tapu kütüğüne kayıtla) olur.

Elden yapılan ve uygulamada "harici satış" denilen sözleşmeler bu nedenle alıcıyı malik yapmaz. Yargıtay, resmî şekle uyulmadan yapılan satışlarda tarafların yalnızca birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebileceğini kabul etmektedir.

Satıştan önce yapılan ön anlaşmalar için de durum farklı değildir. TBK m. 237/2'ye göre taşınmaz satışı vaadi resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi taraflardan birinin isteğiyle tapuya şerh verilebilir; şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilir (Tapu Kanunu m. 26).

Kapora veya ön ödeme yapmadan önce bu ayrımı bilmek, ileride bedelin geri istenmesi gerektiğinde önemlidir.

Tapu devri nasıl yapılır? Adım adım süreç

Tapu devri nasıl yapılır sorusunun pratik cevabı, sürecin dijital başvuruyla başlayıp tapu müdürlüğündeki imzayla bitmesidir. Satış işlemi genellikle Web Tapu üzerinden başvuru, belge kontrolü, harç ödemesi, randevu ve imza aşamalarından oluşur. Başvuruyu taraflardan biri, vekili ya da yetkili bir emlak işletmesi yapabilir; tapu müdürlüğü başvuruyu inceledikten sonra harç tutarını bildirir ve randevu verir.

1. Tapu kaydını inceleyin: e-Devlet veya Web Tapu üzerinden taşınmazın malikini, hisse durumunu ve takyidatları (şerh, beyan, ipotek, haciz gibi kısıtlamaları) görün.
2. Web Tapu'dan satış başvurusu oluşturun: taşınmaz bilgileri, alıcı ve satıcı bilgileri ile beyan edilecek satış bedeli girilir.
3. Belgeleri yükleyin veya hazırlayın: kimlik belgeleri, geçerli zorunlu deprem sigortası poliçesi, vekil varsa vekâletname.
4. Harç ve döner sermaye bedelini ödeyin: tapu müdürlüğü tutarı bildirdikten sonra ödeme bankalar veya elektronik kanallar üzerinden yapılır.
5. Randevu günü tapu müdürlüğüne gidin: taraflar kimlik kontrolünden geçer, resmî senet okunur ve imzalanır.
6. Tescilin tamamlandığını kontrol edin: işlem bitince yeni malik bilgisi tapu kütüğüne işlenir; e-Devlet'ten güncel kaydı görebilirsiniz.

Randevu günü resmî senet taraflara okunur ve imzalatılır. Tapu Kanunu m. 26'ya göre senede tarafların kimlik bilgileriyle birlikte vergi kimlik numaraları da yazılır; tarafların kimliğinden şüphe edilirse tanık getirilmesi istenebilir.

İmzadan önce senetteki taşınmaz bilgilerini, hisse oranını ve satış bedelini tek tek kontrol edin; hatalı bir kaydın sonradan düzeltilmesi ayrı bir işlem gerektirir.

Taraflar farklı şehirlerde ya da yurt dışında ise her şeyin aynı masada yapılması gerekmez. Tapu Kanunu m. 26/2, taraflar farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında bulunduğunda iradelerin ayrı ayrı alınarak sözleşmenin tamamlanabileceğini düzenler.

Tapu devri için hangi belgeler gerekir?

Temel belge, tarafların geçerli kimlik belgesidir; buna işlem tarihi itibarıyla geçerli zorunlu deprem sigortası poliçesi ve vekil kullanılıyorsa vekâletname eklenir. Taşınmazın niteliğine, tarafların durumuna ve müdürlüğün talebine göre ek belge istenebilir.

• Kimlik belgesi: Türk vatandaşları için kimlik kartı; yabancılar için pasaport veya geçerli kimlik belgesi.
• Zorunlu deprem sigortası (DASK poliçesi): 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m. 11/2'ye göre sigortaya tabi binalarda tescil işlemi, poliçenin işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmeden yapılamaz.
• Vekâletname: vekil aracılığıyla satışta noterden alınmış ve taşınmazı devretme yetkisini açıkça içeren vekâletname.
• Yabancılar için ek belgeler: değerleme raporu, yeminli tercüman gibi şartlar ayrıca uygulanabilir; güncel listeyi işlemden önce tapu müdürlüğünden teyit edin.
• Emlak vergisi değerini gösteren belediye yazısı: harcın hesaplanmasında taban değeri gösterir; talep edilip edilmediğini başvurduğunuz müdürlüğe sorun.

Vekâletname konusunda özellikle dikkatli olun. TBK m. 504/3'e göre vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça taşınmazı devredemez ve bir hakla sınırlandıramaz. Genel vekâletnameyle satış yapılmak istendiğinde işlem durabilir; vekâletnamenin kapsamını, tarihini ve hangi taşınmazı kapsadığını imzadan önce okuyun.

Tapu devrinde harç ve masraflar ne kadardır?

Tapu satışlarında harç, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında (her bir taraf için yüzde 2) alınır; toplam yük satış bedelinin yüzde 4'üdür. Bu oran Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifeden gelir ve 2026 yılı için de aynı şekilde uygulanmaktadır.

Harcın matrahı (hesaplamanın yapıldığı tutar) beyan edilen satış bedelidir; ancak Harçlar Kanunu m. 63/2'ye göre bu bedel emlak vergisi değerinden az olamaz. Beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı sonradan tespit edilirse aradaki fark için harç tarh edilir ve vergi ziyaı cezası uygulanır (m. 63/4).

Döner sermaye hizmet bedeli taşınmazın bulunduğu yere ve yıla göre değişir. Bu bedelin 2026 yılı için güncel tutarını Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden (TKGM) veya başvurduğunuz tapu müdürlüğünden teyit ediniz; internetteki hesaplama araçlarında birbirinden farklı rakamlar dolaşmaktadır.

Taraflar harcı kimin ödeyeceğini kendi aralarında farklı kararlaştırabilir; ancak bu anlaşma idareye karşı ileri sürülemez. Beyan bedelini düşük göstermek ise yalnızca vergi riski doğurmaz; ileride bir uyuşmazlık çıktığında ödenen gerçek bedelin ispatını da zorlaştırır.

İmzadan önce tapu kaydında neleri kontrol etmelisiniz?

İmzadan önce satıcının gerçekten malik olduğunu, taşınmaz üzerinde devri engelleyen veya alıcıyı bağlayacak bir kayıt bulunmadığını görmelisiniz. TMK m. 1020'ye göre tapu sicili herkese açıktır ve kimse sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez; bu kural, kayıtları incelemeyen alıcının aleyhine işler.

• Malik ve hisse durumu: satıcı tek malik mi, yoksa paylı ya da elbirliği mülkiyeti mi var?
• İpotek: bankaya ipotekli taşınmazlarda borcun nasıl kapatılacağı ve ipoteğin ne zaman terkin edileceği önceden netleşmelidir.
• Haciz ve ihtiyati tedbir: icra takibi veya dava nedeniyle konulmuş kayıtlar satışı durdurabilir ya da alıcıyı etkileyebilir.
• Şerhler: kira şerhi, satış vaadi şerhi veya önalım şerhi gibi kayıtlar sonraki malikleri de bağlayabilir.
• Beyanlar: yönetim planı, kat irtifakı ya da imar durumuna ilişkin beyanlar taşınmazın kullanımını belirler.
• Fiilî durum: taşınmazı yerinde görün; tapudaki nitelik (örneğin "arsa" ya da "mesken") ile fiilî durum uyumlu mu kontrol edin.

Tapu kaydına iyiniyetle güvenerek mülkiyet kazanan üçüncü kişi, TMK m. 1023 uyarınca korunur. Ancak kaydın yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi bu korumadan yararlanamaz (TMK m. 1024).

Bu nedenle taşınmazı görmeden, piyasa değerinin çok altında ya da olağan dışı bir aceleyle yapılan alımlar, iyiniyet iddiasını tartışmalı hâle getirebilir.

Satış bedeli nasıl ve ne zaman ödenmelidir?

Satış bedelinin, mülkiyetin devriyle eş zamanlı ve kayıt altında el değiştirmesi en güvenli yoldur. Tapuda imza atılmadan önce satıcıya bedelin tamamını göndermek, devrin gerçekleşmemesi hâlinde paranın geri alınması için dava yoluna başvurmayı gerektirebilir.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e 29.04.2026 tarihli Resmî Gazete ile eklenen ek madde 1, nakit, havale veya elektronik fon transferiyle yapılan taşınmaz satışlarında bedelin, mülkiyet ile satış bedelinin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan bir ödeme sistemi üzerinden ödenmesini öngörmektedir. Banka kredisi kullanılan satışlarda kredi dışındaki kısım için de bu sistem kullanılır.

Yönetmeliğin geçici madde 1/10 hükmüne göre 01.12.2026 tarihine kadar yapılacak satışlarda bu sistemin kullanılması zorunlu değildir ve Ticaret Bakanlığı bu tarihi üç aya kadar uzatmaya yetkilidir. Uygulama tarihi daha önce de ertelendiği için satış gününden önce güncel durumu Ticaret Bakanlığı ve TKGM duyurularından teyit ediniz.

Tapu devrinde sık yapılan hatalar nelerdir?

En sık hatalar, resmî şekil dışında yapılan ödemeler, yetersiz vekâletname ve tapu kaydının incelenmemesidir. Aşağıdaki liste, uygulamada en çok karşılaşılan sorunları özetler:

• Noterde veya elden "satış sözleşmesi" imzalayıp mülkiyetin geçtiğini sanmak.
• Tapuda imza atılmadan önce bedelin tamamını satıcıya göndermek.
• Satış yetkisi açıkça yazılmamış genel bir vekâletnameye güvenmek.
• Tapu kaydındaki ipotek, haciz veya şerhleri imzadan önce incelememek.
• Beyan bedelini emlak vergisi değerinin altında ya da gerçeğe aykırı göstermek.
• Paylı mülkiyette yalnızca bir paydaşla anlaşıp diğer paydaşların durumunu gözden kaçırmak.
• İşlem günü zorunlu deprem sigortasının süresinin dolmuş olduğunu son anda fark etmek.

Tapu devri nasıl yapılır diye araştıranların gözden kaçırdığı nokta, sorunların çoğunun imza gününden önce ortaya çıkmasıdır. Bu hataların çoğu, işlemden birkaç gün önce yapılacak bir kayıt ve belge kontrolüyle önlenebilir. Uyuşmazlık çıktığında ise tapu iptali ve tescil, bedel iadesi veya tazminat gibi yollar gündeme gelir; bu davalar hem uzun sürer hem de ispat yükü taşır.

Tapu sicilindeki hatadan kim sorumludur?

Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur (TMK m. 1007). Örneğin sahte kimlik veya sahte vekâletnameyle yapılan ve görevlilerin denetim eksikliğinden kaynaklanan bir devirde zarar gören kişi, Devlet aleyhine tazminat davası açabilir; bu dava tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse hakkı zedelenen kişi, TMK m. 1025 uyarınca tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Ancak iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları haklar saklıdır; bu nedenle hızlı hareket etmek ve gerektiğinde ihtiyati tedbir talep etmek önem taşır.

Yabancılar ve özel durumlar için neler farklıdır?

Yabancı uyruklu alıcılarda karşılıklılık, alan sınırlamaları ve askerî güvenlik bölgesi gibi ek şartlar devreye girer; işlem süresi de buna göre uzayabilir. Taşınmaz edinimi aynı zamanda ikamet izni başvurusunda kullanılacaksa, yabancıların Türkiye'de oturum alma süreci ile birlikte planlanması gerekir.

Boşanma veya miras gibi durumlarda da tapu işlemleri ayrı kurallara tabidir. Örneğin anlaşmalı boşanma protokolünde taşınmazın bir eşe devri kararlaştırılmışsa, tescil kesinleşmiş mahkeme kararına dayanır; mirasta ise mülkiyet TMK m. 705/2 uyarınca tescilden önce mirasçılara geçer, ancak tasarruf için tescil gerekir.

Taşınmaz alım satımında kayıt incelemesi, sözleşme hazırlığı ve tapu sürecine ilişkin genel çerçeve için gayrimenkul hukuku hizmet kapsamımızı inceleyin. Somut işleminize ilişkin sorularınız için İletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.